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Webinar de Inese, en colaboración con Nacional Re, Blecua Legal y Albanés & Asociados

LOE, 20 años con un balance general positivo

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La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) acaba de cumplir veinte años tras entrar en vigor el 6 de mayo de 2000, seis meses después de ser aprobada por el Congreso de los Diputados. Con este motivo, INESE organizó este miércoles, 20 de mayo, una webinar que permitió revisar las aportaciones de una normativa que, como explicó en la presentación nuestro director editorial, Juan Manuel Blanco, sirvió para poner en valor la importancia y papel del seguro para dar cobertura al importante número de responsabilidades de los agentes implicados. El webinar contó con el patrocinio de Nacional de Reaseguros, el despacho Blecua Legal y el bufete Albanés & Asociados y tuvo como media partner a Infoedita.

Abrió la jornada Carolina Roca, directora general de Grupo Inmobiliario Roca y vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), quien describió el escenario del mundo de la edificación y sus próximos retos, al mismo tiempo que hizo un balance positivo de la LOE al cumplir su objetivo: regularizar el proceso de la edificación y proteger a los consumidores. Pidió a las aseguradoras y OCTs que moderen sus precios y destacó la alta calidad con la que se construye la vivienda nueva como resultado de la aplicación del Código Técnico de la Edificación, aunque ello supone una brecha con respecto a la vivienda de segunda mano. Abogó por la “reparación in natura” en caso de siniestro y pidió sentido común a la hora de trasponer directivas comunitarias al país, poniendo como ejemplo las “carpinterías aireadas”, pensadas más para los países nórdicos que para el sur de Europa. Saludó finalmente que se pueda contratar seguros trienales, si “supone un apoyo al proceso de postventa”.

A continuación, se desarrolló el panel sobre ‘Elaboración de la Ley. Los trabajos de la Comisión Mixta y aportaciones de la Ley. Reforma del Art. 1.591 del Código Civil. Los profesionales que intervienen en la edificación’. En él participaron Ricardo Aroca, arquitecto y ex decano del COAM, y Santiago Ortega, ingeniero de Caminos, Canales y Puertos y profesor asociado de la UPM, moderados por Santiago Martín, director del Boletín de Responsabilidad Civil y Seguro. Aroca recordó que el artículo 1.591 del Código Civil establecía, ya en el siglo XIX, una responsabilidad del contratista y del arquitecto en el ámbito de la construcción. A lo largo de los años, dijo, “jueces creativos” elaboraron todo un concepto de ruina y objetivaron la responsabilidad. “El hecho de que estos profesionales quisieran asegurar esa responsabilidad llevó a que entraran en juego las compañías de seguros, que finalmente han sido las principales impulsoras de la LOE”. Fue crítico con las bases actuariales que dieron lugar a las pólizas, como demuestra “el hecho que las compañías han ganado mucho dinero con este seguro”. Santiago Ortega se remontó a 1992, año en el que se retomó la LOE con un primer documento que recogía unas líneas básicas y no fue hasta enero de 1996 cuando el Proyecto de Ley se publicó en el BOE al finalizar la legislatura. El hecho de convocar elecciones y los avatares políticos que no llevaban al acuerdo entre PSOE y PP alargaron la aprobación definitiva de la ley hasta 1999. Hizo hincapié en la importancia que tiene el suelo en la edificación, afirmando que “el suelo no tiene vicios” y que la referencia del Art. 1.591 a los “vicios del suelo” viene del Código Civil francés “vice du sol”. El problema está “en el técnico que proyecta la obra, que no sabe interpretar las características del terreno”, afirmó.

Responsabilidad decenal

El segundo panel, ‘Problemáticas que plantea la LOE. Agentes de la edificación. Responsabilidad Decenal’, contó con la participación de Francisco Cuenca, arquitecto y perito de Aquilia, y con el magistrado de la Sala Segunda del Tribunal Supremo, Vicente Magro. Así, Cuenca habló de la garantía del seguro decenal en la ley, pero recordó que “el trienal está recogido en la normativa sin ser obligatorio debido a su coste, algo que provocaría el incremento del precio de la vivienda”. Advirtió también de los riesgos de un mantenimiento inadecuado del edificio.

En el ámbito judicial, Vicente Magro resaltó dos aspectos: por un lado, la necesidad de una buena comunicación de cara a computar el plazo de garantía y, por otro, la importancia de las pruebas periciales. “La responsabilidad de los sujetos intervinientes en el proceso constructivo -señaló- es personal e individualizada siempre que se puedan delimitar las intervenciones y el alcance individualizado de las culpas, (art. 17.2) de acuerdo con la división de tareas técnicas entre todos los profesionales implicados. Ahora bien, cuando esta individualización no fuere posible se impone la responsabilidad solidaria de todos los agentes intervinientes”. Se preguntó sobre la conveniencia de un seguro voluntario paralelo al seguro decenal, que cubra las diferencias de coste entre la reparación “in natura” y la valoración pericial de inicio que consigna la aseguradora, lucro cesante, daño moral… Resaltó la importancia, no sólo de una buena prueba pericial, sino la exposición técnica en el juicio oral.

Seguro decenal

El tercer panel se enfocó en el seguro decenal. En el mismo Asunción Ramírez, responsable del producto de Decenal en Caser, manifestó que “hay que tomar estos 20 años de seguro decenal como una especie de éxito; además, las aseguradoras han mejorado la calidad de la edificación”. Resaltó la importancia de las OCTs a las que definió como “los ojos de la aseguradora” en las obras. Apuntó luego que los siniestros son de alta intensidad, aunque exista poca frecuencia, cuya tramitación es larga y laboriosa. Comentó asimismo alguna de las garantías adicionales que se ofrecen, como la pérdida de alquileres o la impermeabilización.”.

Unai Baquero, director de Ramos Generales de Nacional Re, aportó la visión de las reaseguradoras, cuya labor va encaminada al acompañamiento y adquisición de experiencia “para suscribir más y mejor en el ramo de decenal” Durante su exposición hizo una encuesta entre los asistentes, a quienes preguntó por la conveniencia de ampliar el seguro decenal a otro tipo de obras; la respuesta fue mayoritariamente a favor; más igualada estuvo la respuesta sobre el seguro trienal, aunque el resultado fue a favor. Explicó, la problemática de la provisión para las primas no consumidas, especialmente para el reasegurador por las distintas fórmulas de las cedentes: anualizadas o a final del periodo o mixtas.

Gonzalo Ruiz-Gálvez, socio director de Blecua Legal, inició su intervención afirmando que no es una RC del promotor, por tanto “los demandantes se equivocan equiparando el seguro decenal con una póliza de responsabilidad civil del promotor”. Se refirió a diversos temas que se plantean en los tribunales, tales como la prescripción, la intervención provocada del Art. 14 de la LEC, las cláusulas limitativas del seguro decenal, “que no deberían ser tales pues la cobertura básica es una mera traslación de la Ley”, la distinción entre plazos de garantía y plazos de prescripción, la repetición contra los subcontratistas “con la problemática que ello conlleva, dado que el subcontratista habitualmente tiene bajas sumas aseguradas” y también de las dificultades para la ejecución de sentencia.

José Ramón Giménez-Cassina, arquitecto-Socio Director de FBAsociados, habló luego de ‘Incidencias, reclamaciones y siniestralidad’ exponiendo las cuestiones más comunes en las reclamaciones de defectos constructivos que afectan a la estabilidad y la habitabilidad, que puede verse alterada por filtraciones de agua, fisuras, grietas, que generan falta de aislamiento térmico y acústico y los acabados, “daños muy comunes, pero a veces de complicada subsanación” y donde “lo más habitual es la incompatibilidad de deformaciones entre distintos materiales en contacto”. Con carácter general destacó las dificultades para gestionar la participación coordinada de los distintos profesionales; y el desconocimiento por parte de los agentes intervinientes de las garantías contratadas en sus pólizas de Responsabilidad Civil.

Seguro Trienal

El último panel de la jornada se centró en el Seguro Trienal y tuvo como ponentes a Valentín Trijueque, vicepresidente de Calidad y Sostenibilidad de Grupo SEG; Lluis Obiols, director de Empresas de Generali; y Antonio Albanés, abogado del Bufete Albanés & Asociados. Trijueque destacó la importancia de las entidades de control de calidad por ser las que verifican los riesgos del seguro decenal; rechazó que el coste de la OCT en el proceso de la edificación fuera alto “pues apenas supone poco más de 100€ por vivienda” y criticó que se contrate sólo lo necesario y lo que necesita el asegurador y no el conjunto del proyecto en su conjunto, incluido el seguro trienal y no sólo el decenal. Destacó la importancia de la OCT para determinar el riesgo y cuestionó que los aseguradores aporten calidad a la edificación.

Lluis Obiols se refirió al seguro trienal como “un paso más hacia la excelencia porque hablamos de habitabilidad”. El sector asegurador, dijo, “ha sabido responder a las demandas de los consumidores y los empresarios” y afirmó que “no puede hablarse de enriquecimiento injusto, por el hecho que la compañía ejerza el derecho de repetición contra alguno de los agentes”. “Esto -señaló- se tiene en cuenta a la hora de calcular la prima, con independencia de que algunas pólizas incluyan la renuncia al derecho de repetición. Se busca la rentabilidad con el fin de seguir adelante y mejorar la oferta”.

Por su parte, Antonio Albanés habló de la reclamación judicial en cuanto a responsabilidad trienal y distinguió varias fases: una precontractual, donde interviene el organismo de control técnico, y, otra, en la que si ha habido algún problema el asegurado reclamará a la compañía de seguros la subsanación de las deficiencias que haya podido haber. Dado que se trata de una responsabilidad contractual, la carga de la prueba le va a corresponder al propietario. Planteó además la conveniencia de articular el proceso para evitar la excesiva litigiosidad si se apuesta finalmente por un seguro trienal obligatorio, sugiriendo que todas las responsabilidades fueran ventiladas en el primer pleito y así evitar sucesivas repeticiones. “Es un asunto que no está bien resuelto”, afirmó al respecto. Advirtió igualmente que puede darse el caso que la póliza trienal concurra con la decenal con los problemas que ello conlleva.

En el coloquio final Santiago Ortega matizó que a lo largo de nueve años que se emplearon en el proyecto de Ley “siempre estuvo presente evitar la judicialización del siniestro, por lo que la determinación del responsable debe ser posterior al pago del asegurador”. “Es decir -concluyó-, se partió del principio ‘pagar y luego repetir’”.